THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

Danh mục các từ viết tắt.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
NHTM : Ngân hàng thương mại
NH : Ngân hàng
TECHCOMBANK : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
QH : Quy hoạch
TT : Thông tư
CP : Chính phủ
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
NĐ : Nghị định
SĐCC : Sổ đỏ chính chủ
HTNH : Hệ thống ngân hàng
CNH- HĐH : Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
Danh mục bảng biểu.
DANH MỤC BẢNG BIỂU
BiÓu 01: n giá xây d ng Ngân h ng Châu.Đơ ự à Á 52
BiÓu 02: n giá xây d ng c a Techcombank.Đơ ự ủ 53
BiÓu 03:H s phân t ng đ i v i nh mua theo Ngh ệ ố ầ ố ớ à ị
đ nh 61/CP.ị 56
BiÓu 04:Tính giá tr quy n s d ng đ t c a các B S soị ề ử ụ ấ ủ Đ
sánh 65
BiÓu 05:Thông tin B S so sánh.Đ 67
Lời nói đầu.
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế là một cơ thể sống, liên tục vận động và phát triển cùng với
thời gian, mà trong đó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của ngân
hàng thương mại là một trong những yếu tố quan trọng đô. Lịch sử thế giới đã
chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví ngân hàng là “mạch máu
của nền kinh tế”. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã
chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 ở châu Á, và hiện
tại cuộc khủng hoảng kinh tế đang diễn ra với phạm vi ảnh hưởng toàn cầu
gây thiệt hại lớn cho con người. Ngân hàng một mặt tạo điều kiện thuận lợi
cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền
kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của HTNH
tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt
Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham gia hội
nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố luôn
được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và
phát triển kinh tế.
Sự vững mạnh của hoạt động NH là an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên
hoạt động NH lại chứa đựng nhiều rủi ro nhất, rủi ro xảy ra từ nhiều phía với
cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của
NH. Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách không chỉ từ phía NH mà còn từ
phía Chính Phủ. Một trong những giải pháp đó là việc định giá tài sản thế
chấp. Đối với HTNHTM Việt Nam hiện nay thì khâu này vẫn chưa đươc chú
trọng nhất là đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp còn nhiều bất cập. Do
thị trường BĐS ở nước ta hiện nay còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp
luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, các văn bản pháp lý,
thủ tục giấy tờ còn mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất
Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây
cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng
1
Lời nói đầu.
như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển
kinh tế.
Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ
hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn
Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ
của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH,
em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày
một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động
định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động
định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một
số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau:
Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định
giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các
Ngân hàng thương mại.
Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế
chấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan
đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp,
phương pháp định giá bất động sản thế chấp…
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên
luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó
còn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần
Kỹ Thương Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
2
Lời nói đầu.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp
chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động
định giá bất động sản thế chấp…
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
một số NHTM Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, các thầy cô
trong khoa ĐGTS $ Kinh Doanh BĐS cùng các anh chị cán bộ phòng thẩm
định tài sản khu vực Hà Nội NH Á Châu đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em
hoàn thành luận văn!
3
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản.
* Khái niệm BĐS
Tại mỗi quốc gia nguồn tài nguyên bao gồm các tào sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là
nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Để quả lý và sử dụng
hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia người ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức
phổ biến là thành hai nhóm: BĐS và động sản.
Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là
tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến
truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được.
Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở
khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật
kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương
nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc
phòng an ninh.
- Các loại quyền liên quan:
4
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao
quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu
BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có
quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các
hình thức định đoạt khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp
luật quy định.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên.
* Đặc điểm BĐS
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt vì vậy ngoài những đặc điểm của
hàng hoá thông thường BĐS còn có những đặc điểm sau:
- Tính cố định về vị trí: Do hàng hoá luôn gắn liền với đất đai nên cố
định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch và khó có khả năng
tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên nên có hạn và bị giới hạn bởi không gian. Diện tích đất đai của một
quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các BĐS như nhà, công
trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí.
- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên
ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường
hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn
tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm.
5
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có
sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, quang cảnh và vật ngoại cảnh,…
Trong cùng một khu nhỏ, kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích
đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí.
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát
từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với
hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể
cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động
của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Thực tế cho thấy, việc xây dựng công
trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ
biến.
Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ
sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết
quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về
định giá BĐS.
* Thế chấp BĐS
Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn
của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về
vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của
mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để
vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản
đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời
6
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay,
tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong hợp đồng tín
dụng). ở nước ta, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp.
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản, thông thường người ta sử
dụng 2 khái niệm sau:
- Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu, sử dụng
BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định;
- Định giá BĐS là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả
các đặc điểm của BĐS cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường.
Như vậy, định giá ĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất,
gắn liền với đất đai (nếu có). Vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao
gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà
tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau.
Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như:
Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng
minh tài sản…Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nhu cầu về vốn
đối với các tổ chức kinh tế hết sức cần thiết, hoạt động định giáBĐS thế chấp
ngày càng có vai trò quan trọng không những giúp cho việc xác định giá trị
BĐS của các tổ chức chính xác mà còn bảo đảm sự an toàn và hạn chế rủi ro
đối với các NH hiện nay. Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS
thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp ( bao gồm đất và
7
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại
các NHTM và tổ chức tín dụng.
1.3. Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế
chấp.
Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với
mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay. Qua
việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức,
doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung
gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung
cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và
kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các Ngân
hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch.
Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Đối
tượng sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng
khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau. Hoạt động kinh doanh
trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng
vốn nào cũng có khả năng sinh lời. Vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng
tài sản thế chấp nhất là BĐS là rất cần thiết. Hiện nay thị trường bất động sản
đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao
dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế
thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các
hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao
dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có
tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như
một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật
vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định
kỳ đều cần đến định giá bất động sản. Có thể nói thế cháp BĐS và định giá
BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều
kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh
doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức
8

Xem chi tiết: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM