Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Thực chất, phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị
trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã
được giao dịch trên thị trường. Phương pháp so sánh quan tâm đến sự nhận biết
và đo lường tác động của một, một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại
ở các tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá, hoặc một số đặc tính có trong
giá cả, tiền thuê của tài sản. Trong phương pháp so sánh trước hết là tìm kiếm
các tài sản đã được giao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản
thẩm định giá và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự
khác nhau nào giữa các tài sản này.
1.3. Cơ sở của phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương
tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Vì thế phương pháp này quan tâm đến
sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số
đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so sánh được.
1.4. Nguyên tắc ứng dụng:
Phương pháp so sánh áp dụng các nguyên tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản
nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. Nguyên tắc thay
thế là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm
định giá. Nó là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh. Thực hiện
nguyên tắc này đòi hỏi các thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá bán
của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh và
đánh giá giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa
trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản.
Giá trị của các yếu tố này phụ thuộc vào sự thiếu vắng nó sẽ làm giảm đi bao
nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào
toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).
Chương 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
2.1. Các bước tổng quát:
2.1.1 Các bước tiến hành:
Quá trình thẩm định giá là một quá trình hành động có trật tự và logic,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho
thẩm định viên đạt đến một kết luận ước tính gía trị cơ sở và có thể tin tưởng
được. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh bao gồm:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài
sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo
sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức
giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần
thẩm định.
2.1.2. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập:
a. Bất động sản:
* Nhà ở dân cư:
- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá
và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện
điều chỉnh.
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau.
- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.
- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập
(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như
nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự
kiến đưa vào so sánh không đáp ứng được yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi
diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng
vào mức giá giao dịch thành công.
- Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán
kèm các tài sản không phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng
giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so
sánh hay tài sản thẩm định giá.
- Tình hình thị trường lúc giao dịch: của tài sản cần thẩm định giá và tài sản so
sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh.
Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.
- Địa điểm, địa thế.
- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần qui đổi về giá giao dịch
trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào
chứng cứ thu thập từ thị trường.
- Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất
động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng
với nhau về mặt qui hoạch của khu vực hay không.
- Đặc điểm của tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác
như: gara, đường đi, hàng rào, cây cối ).
* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại:
- Giá bán, thuê
- Vị trí, khả năng sinh lời
- Thòi gian kinh doanh
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Chiều rộng mặt tiền
- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng
- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa
- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng
- Hệ thống phòng hỏa
- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác
- Các yếu tố khác
* Văn phòng:
- Giá thuê
- Diện tích sử dụng
- Địa điểm, vị trí
- Hệ thống điều hòa
- Hệ thống thông tin liên lạc
- Cầu thang máy, lối thoát hiểm
- Dịch vụ vệ sinh, môi trường
- Hệ thống đảm bảo an ninh
- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu
- Chất lượng quản lý
- Điều kiện bán, thuê mướn
- Các yếu tố khác
* Bất động sản công nghiệp:
- Địa điểm, vị trí
- Giá thuê
- Các dịch vụ cấp thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông
- Mức độ thuận lợi/khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ.
* Trang trại:
- Đất đai, mặt nước
- Đặc tính pháp lý
- Vị trí
- Địa hình
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Khí hậu và lượng mưa
- Qui mô
- Năng suất
- Hệ thống tưới, tiêu
- Đường vào, ra
- Hàng rào và cống
- Đường nước và điện
- Nhà cửa
- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trại
b. Động sản:
- Các thông số đặc trưng kinh tế, kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị
- Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp thiết bị
kèm theo
2.1.3. Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
a) Thời gian thu thập thông tin:
- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi
tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá và với địa
điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể
thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính
đến thời điểm cần thẩm định giá.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá
thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu
tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công
theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công
bố hoặc do thẩm định viên về già thống kê tính toán cho phù hợp với biến động
của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
b) Điều kiện thu thập thông tin:
Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị
trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như
nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,
không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản
đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập
thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm
định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ
dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ
mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương
tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định
viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,
các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường
thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương
tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet thì
thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng
thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng
vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định
viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn
giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra
mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định
viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp
hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí,
tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao
dịch, địa điểm diễn ra giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các
chứng cứ so sánh trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm
tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ
việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
2.1.4. Phân tích thông tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác
biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so
sánh. Việc phân tích được thực hiện trên hai hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo
cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí tìm ra mức điều
chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so
sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích
định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm)
hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
2.1.5. Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch
các yếu tố so sánh.
- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc
phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng
hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành
tiền) sau.
a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh
chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường
sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét
dài mặt tiền, giá/sào
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/
2
m
;
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Kho hàng: giá/
2
m
, giá/
3
m
;
- Cầu tầu, bến cảng: giá/
2
m
, giá/ha;
- Bệnh viện: giá/giường bệnh;
- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV ), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;
b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng
sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình
dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nột thất, ngoại thất, tỉ lệ
sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu
hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
c) Nguyên tắc điều chỉnh:
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ
các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định
những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm
định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm
định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
d) Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,
trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện
thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy,
thiết bị).
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Những yếu tố nào có liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân-kết
quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị
tài sản thì cộng với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện
hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu
(đối với máy, thiết bị).
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân-kết
quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào liên quan đến tài sản có quan hệ tương
tác thì cộng với nhau.
- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các
bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều
chỉnh cho phù hợp.
đ) Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
e) Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh
lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A-bảng dưới) với mức giá cuối cùng
(là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G - bảng dưới)
không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
STT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm Tài sản so Tài sản so Tài sản so
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3
A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết
B Tổng diện tích
C
Giá bán/
2
m
Chưa biết
D Điều chỉnh theo các
yếu tố so sánh
D1 Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2 Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D3 Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D4 Yếu tố so sánh 4
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D5 Yếu tố so sánh 5
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D6 Yếu tố so sánh 6
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
E Mức giá chỉ dẫn/m2
G Mức giá chỉ dẫn tổng
tài sản
H Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)
2.1.6. Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định:
Lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch
giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H-bảng trên) không
quá 10%.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét